房地产市场是否将迎来新一轮上涨？近期，核心城市的二手房成交有所回暖，伴随政策的持续支持，关于"暴涨"的讨论再次升温。然而，当市场情绪与实际情况出现裂痕时，究竟该听谁的意见？不妨借助九年前就准确预测市场拐点的学者朱宁的观点来分析。他近日表示，中国房地产泡沫问题依然严重，目前房价只跌了约一半，真正的底部至少需要3到5年才能到来。

回顾2016年，当时房价经历了一轮几乎翻倍的上涨，众多购房者沉醉于财富的快速增长中。正是在那个几乎所有人都在欢呼的时刻，朱宁撰写，《刚性泡沫》一书，警告人们房地产泡沫正在逐渐破裂，泡沫破裂后带来的影响将远超想象。如今我们知道，2016年正是这轮泡沫破裂的转折点，他的预测得到了验证。

最近，关于"新一轮上涨"的讨论再度升温。一些观点以库存下降及政策宽松为依据，认为2026至2027年房价将重现2015-2017年间的普涨趋势。尽管一线城市二手房价格有所回暖，深圳的价格创下了自2021年4月以来的新高，相关交易活跃度增加，但朱宁依然明确表示房价尚未触底。

他强调，若考虑长期居住需求，买房是合理的选择，而不必太在意短期波动。然而从投资的角度看，需正视国内80%多的城镇居民已拥有住房的现实。统计数据显示，2025年底全国城镇住房存量达到3.1亿套，户均约1.5套，住房短缺的问题已基本解决。

目前核心矛盾在于，许多人在老家拥有物业，但希望在大城市如北京、上海购房，因此实际存在结构上的不匹配。人们期待老家房价上涨的同时，希望自己居住地房价下跌，以便具备购房能力。尽管有这种期望，资产价格始终受到经济和金融规律的制约，市场并不会迎合个体希望。

朱宁的判断主要基于国际经验。以美国2008年金融危机、西班牙债务危机及日本1990年代的泡沫破裂为例，泡沫的全面调整通常需要数年：日本经历了16至17年，美国则需要7至8年，中国在全国范围内目前的价格下跌幅度为20%-30%，显示仍有调整空间。

在判断市场是否已触底时，主要考虑三个因素：短期的政策与情绪，中期的估值与预期，长期的人口趋势。即使对一线城市，房价是否已止跌回稳也值得质疑。虽然近期数据有所回暖，但也应关注市场的复杂性。

第一，房地产是一个慢周期市场，涨幅的变化需要按年、按月来评估，而非数周。近期政策刺激可能导致短期回暖，但这并不意味着房价已回稳。经济的放缓尤其是居民对未来收入和工作稳定性预期的变化，影响了市场信心。

第二，过去两年发现全国房价整体下跌约30%，而租金也普遍下降。房地产作为一种资产，其基本面价值正处于下降趋势中，泡沫尚未完全挤压。

第三，长远来看，人口变化趋势也是重要考量，不单是人口总量，生活方式与家庭结构的变化也在影响着市场。2024年的结婚人数较2023年减少15%至20%，表明曾经的购房需求正在减弱。